Invertir en Bluefield, WV — Análisis de Mercado
Bluefield es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $110,000. Bluefield es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Bluefield con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $22,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $88,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $615 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Mercer de aproximadamente $52/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $44/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $712/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bluefield debería generar aproximadamente $1,025/mes en alquiler bruto. Frente a una PITIA de $712, eso produce una relación DSCR estimada de 1.44x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia tiene la tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja al este del Mississippi y algunos de los precios de entrada más bajos del país, lo que produce relaciones de alquiler bruto a precio difíciles de encontrar en cualquier otro lugar. La parte oriental de la península funciona como un mercado de viajeros de DC y los precios se ajustan en consecuencia. Específicamente en Bluefield, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.57% del valor anualmente — aproximadamente $627 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $528 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Bluefield arroja una tasa de capitalización estimada del 6.93% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $313 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.