Invertir en Hartford, WI — Análisis de Mercado
Hartford es uno de los puntos de entrada de menor base en Wisconsin, con un precio medio de vivienda de alrededor de $315,000. Hartford es un mercado más pequeño de Wisconsin. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Hartford con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $63,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $252,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,762 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Washington de aproximadamente $423/mes y el seguro de propietario de alrededor de $126/mes, y tu PITIA total se acerca a los $2,311/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Hartford debería generar aproximadamente $2,325/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,311, eso produce una relación DSCR estimada de 1.01x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior, vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wisconsin para incluir en tu modelo: Wisconsin financia fuertemente las escuelas a través de impuestos a la propiedad y los gravámenes se establecen localmente cada diciembre, por lo que las tasas efectivas en los suburbios de Milwaukee y Madison se encuentran entre las más altas del Medio Oeste; los condados de los lagos del norte también aplican impuestos de habitación a los alquileres a corto plazo. Específicamente en Hartford, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.61% del valor anualmente, aproximadamente $5,072 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,512 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Hartford arroja una tasa de capitalización estimada del 5.49% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.3. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $14 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.