Invertir en Honolulu, HI — Análisis de Mercado
Honolulu es un mercado de alto costo según los estándares de Hawái, con un precio medio de vivienda de alrededor de $850,000. Como metrópolis principal, Honolulu te ofrece el grupo de inquilinos más grande del Condado de Honolulu, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con las tablas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que extraer información.
Comprar una propiedad de alquiler en Honolulu con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $170,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $680,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $4,755 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Honolulu de aproximadamente $205/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $340/mes, y tu PITIA total se acerca a los $5,300/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Honolulu debería generar aproximadamente $4,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $5,300, eso produce una relación DSCR estimada de 0.79x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Honolulu son de alrededor de $6,300/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $4,536/mes, o una relación DSCR de 0.86x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Hawái a incluir en tu modelo: Hawái tiene la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja de la nación, pero los precios de entrada más altos, y los condados gravan las propiedades no ocupadas por el propietario y las de alquiler a corto plazo con clasificaciones separadas y mucho más altas. Los permisos de alquiler vacacional transitorio (TVR/NUC) están limitados y en gran parte no son transferibles fuera de las zonas turísticas; el permiso, no la propiedad, es el activo. Específicamente en Honolulu, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.29% del valor anualmente, aproximadamente $2,465 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $4,080 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Honolulu arroja una tasa de capitalización estimada del 3.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 16.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,100 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.