Invertir en Johnstown, PA — Análisis de Mercado
Johnstown es uno de los puntos de entrada de menor base en Pensilvania, con un precio medio de vivienda de alrededor de $95,000. Johnstown es un mercado más pequeño de Pensilvania. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Johnstown con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $19,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $76,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $531 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cambria de aproximadamente $118/mes y el seguro de propietario de alrededor de $38/mes, y tu PITIA total se acerca a los $687/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Johnstown debería generar aproximadamente $925/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $687, eso produce una relación DSCR estimada de 1.35x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Pensilvania para incluir en tu modelo: Pensilvania utiliza un proceso de ejecución hipotecaria judicial y relaciones de evaluación a nivel de condado que a menudo tienen décadas de antigüedad, por lo que una compra puede desencadenar una reevaluación que cambia materialmente tu costo de mantenimiento. Filadelfia también impone un impuesto escolar separado y una estructura de uso y ocupación que vale la pena verificar en propiedades multifamiliares. Específicamente en Johnstown, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.49% del valor anualmente —alrededor de $1,416 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $456 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Johnstown arroja una tasa de capitalización estimada del 7.24% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $238 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.