Invertir en Kingwood, WV — Análisis de mercado
Kingwood es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Kingwood es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler bruto-precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Kingwood con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $39,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Preston de aproximadamente $93/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $78/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,261/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Kingwood debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,261, eso produce una relación DSCR estimada de 1.27x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Kingwood es de alrededor de $2,400/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,728/mes, o una relación DSCR de 1.37x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia evalúa al 60% del valor tasado y la Clase III se aplica a propiedades que el propietario no ocupa, el doble de la tasa de Clase II que paga un propietario en la misma casa. Los condados de Eastern Panhandle dentro del área de viaje diario a DC también reevalúan de manera mucho más agresiva que los condados del sur de la cuenca carbonífera. Específicamente en Kingwood, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.57% del valor anualmente, aproximadamente $1,112 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $936 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Kingwood proyecta una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $339 positivo. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.