Invertir en Manchester, NH — Análisis de Mercado
Manchester tiene precios en el medio del mercado de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $425,000. Como metrópolis principal, Manchester te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Hillsborough, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Manchester con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $85,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $340,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $2,377 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Hillsborough de aproximadamente $634/mes y el seguro de propietario de alrededor de $170/mes, y tu PITIA total asciende a unos $3,181/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Manchester debería generar aproximadamente $2,450/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,181, eso produce una relación DSCR estimada de 0.77x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado con este nivel de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Manchester son de alrededor de $3,675/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,646/mes, o una relación DSCR de 0.83x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni impuesto sobre las ventas, pero se financia con algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país, a menudo el 1.7% o más del valor total de mercado, lo cual es el mayor obstáculo para una relación DSCR aquí. El estado sí cobra un impuesto sobre comidas y habitaciones en alquileres a corto plazo. Específicamente en Manchester, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $7,608 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,040 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Manchester arroja una tasa de capitalización estimada del 4.29% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 14.5. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $731 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.