Invertir en Newmarket, NH — Análisis de mercado
Newmarket se sitúa en el medio del mercado de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $480,000. Newmarket es un mercado de crecimiento suburbano, lo que típicamente significa existencias de viviendas unifamiliares, tenencias promedio más largas, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a ser suscritos de manera limpia porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Newmarket con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $96,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $384,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,685 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Rockingham de aproximadamente $716/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $192/mes, y tu PITIA total se acerca a $3,593/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Newmarket debería generar aproximadamente $2,375/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,593, eso produce una relación DSCR estimada de 0.66x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Newmarket son de alrededor de $3,575/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,574/mes, o una relación DSCR de 0.72x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire a incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuestos sobre la renta ni sobre las ventas y financia los municipios casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el municipio importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Las ciudades de Lakes Region y White Mountains también han agregado reglas de registro y ocupación de alquiler a corto plazo que varían de un municipio a otro. Específicamente en Newmarket, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $8,592 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,304 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Newmarket arroja una tasa de capitalización estimada del 3.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 16.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,218 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.