Invertir en Marion, OH — Análisis de Mercado
Marion es uno de los puntos de entrada de menor base en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $155,000. Marion es un mercado más pequeño de Ohio. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Marion con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $31,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $867 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Marion de aproximadamente $196/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $62/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,125/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Marion debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,125, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su fijación de precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento de seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Ohio para incorporar a tu modelo: los condados de Ohio realizan una reevaluación completa en un ciclo de seis años con una actualización de tres años, y varios condados del centro y noreste de Ohio registraron aumentos de valoración de dos dígitos en el último ciclo; incorpora una escalada de impuestos en el segundo año de cualquier pro forma de alquiler en Ohio. Específicamente en Marion, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 1.52% del valor anualmente, aproximadamente $2,356 al año al precio medio, y el seguro del propietario cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Marion arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $225 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.