Invertir en Moorefield, WV — Análisis de mercado
Moorefield es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Moorefield es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Moorefield con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $39,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Hardy de aproximadamente $93/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $78/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $1,261/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Moorefield debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,261, eso produce una relación DSCR estimada de 1.27x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Moorefield es de alrededor de $2,400/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto STR dólar por dólar; generalmente lo recortan entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,728/mes, o una relación DSCR de 1.37x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia evalúa al 60% del valor tasado y la Clase III se aplica a la propiedad que el propietario no ocupa, el doble de la tasa de Clase II que paga un propietario por la misma casa. Los condados de Eastern Panhandle dentro del área de viaje diario a DC también reevalúan de manera mucho más agresiva que los condados del sur de la cuenca carbonífera. Específicamente en Moorefield, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 0.57% del valor anualmente, aproximadamente $1,112 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $936 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Moorefield arroja una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $339 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.