Invertir en Newport, TN — Análisis de Mercado
Newport es uno de los puntos de entrada de menor costo en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $240,000. Newport es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler-precio bruto se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Newport con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $48,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $192,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de DSCR para inversores cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,342 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cocke de aproximadamente $136/mes y el seguro de propietario de alrededor de $96/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,574/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Newport debería generar aproximadamente $1,900/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,574, eso produce una relación DSCR estimada de 1.21x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Newport es de alrededor de $2,850/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto STR dólar por dólar; generalmente le aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,052/mes, o una relación DSCR de 1.30x. En base a un alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y la operación se evalúa muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de los alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo de los condados de Sevier y Blount son específicos de cada condado; confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de evaluar los ingresos nocturnos. Específicamente en Newport, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.68% del valor anualmente, aproximadamente $1,632 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,152 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Newport arroja una tasa de capitalización estimada del 5.89% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.5. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $326 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.