Invertir en Plattsmouth, NE — Análisis de mercado
Plattsmouth es uno de los puntos de entrada de menor base en Nebraska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Plattsmouth es un mercado de crecimiento suburbano, lo que generalmente significa viviendas unifamiliares, tenencias promedio más largas, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que la densificación urbana. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a ser fáciles de suscribir porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Plattsmouth con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cass de aproximadamente $327/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,736/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es por lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Plattsmouth debería generar aproximadamente $1,375/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,736, eso produce una relación DSCR estimada de 0.79x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Dos elementos específicos de Nebraska para incluir en tu modelo: Nebraska tiene una de las tasas de impuestos a la propiedad efectivas más altas del país, a menudo por encima del 1.6% del valor de mercado, lo cual es la mayor restricción en las relaciones DSCR aquí. Las relaciones alquiler-precio son lo suficientemente fuertes en Omaha y Lincoln como para que la mayoría de los expedientes aún se aprueben, pero la línea de impuestos debe modelarse al valor reevaluado. Específicamente en Plattsmouth, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 1.67% del valor anualmente, aproximadamente $3,925 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Plattsmouth arroja una tasa de capitalización estimada del 4.35% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 14.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $361 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.