Invertir en Rhinelander, WI — Análisis de mercado
Rhinelander es uno de los puntos de entrada de menor base en Wisconsin, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Rhinelander es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real — el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados de alquiler a corto plazo evalúan estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Rhinelander con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,398 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Oneida de aproximadamente $335/mes, el seguro de propietario de alrededor de $100/mes, y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total se acerca a $2,014/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Rhinelander debería generar aproximadamente $1,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,014, eso produce una relación DSCR estimada de 0.52x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. El financiamiento aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Rhinelander son de alrededor de $2,250/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacancia, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,620/mes, o una relación DSCR de 0.80x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Wisconsin a incluir en tu modelo: Wisconsin financia fuertemente las escuelas a través del impuesto a la propiedad y los gravámenes se establecen localmente cada diciembre, por lo que las tasas efectivas en los suburbios de Milwaukee y Madison se encuentran entre las más altas del Medio Oeste; los condados del norte con lagos también aplican impuestos por habitación a los alquileres a corto plazo. Específicamente en Rhinelander, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 1.61% del valor anualmente — aproximadamente $4,025 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Rhinelander arroja una tasa de capitalización estimada del 3.12% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 19.8. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $964 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.