Invertir en Salina, KS — Análisis de Mercado
Salina es uno de los puntos de entrada de menor base en Kansas, con un precio medio de vivienda de alrededor de $190,000. Salina es un mercado más pequeño de Kansas. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Salina con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $38,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $152,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cerca del 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,063 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Saline de aproximadamente $223/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $76/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,362/mes. Esa cifra de PITIA — no el capital e intereses — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Salina debería generar aproximadamente $1,575/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,362, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Kansas a incluir en tu modelo: Kansas evalúa la propiedad residencial al 11.5% del valor de mercado y los tasadores del condado deben revisar los valores anualmente, por lo que un precio de compra por encima de la evaluación anterior generalmente aparece en el siguiente aviso de valor — evalúa la línea de impuestos según lo que pagas, no la factura del vendedor. Específicamente en Salina, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 1.41% del valor anualmente — aproximadamente $2,679 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $912 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Salina se calcula con una tasa de capitalización estimada del 6.17% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $213 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.