Invertir en Scottsbluff, NE — Análisis de Mercado
Scottsbluff es uno de los puntos de entrada de menor base en Nebraska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $185,000. Scottsbluff es un mercado más pequeño de Nebraska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler-precio bruto se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Scottsbluff con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $37,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $148,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,035 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Scotts Bluff de aproximadamente $257/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $74/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,366/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Scottsbluff debería generar aproximadamente $1,550/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,366, eso produce una relación DSCR estimada de 1.13x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de las opciones de DSCR requieren para su fijación de precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Nebraska para incluir en tu modelo: Nebraska tiene una de las tasas de impuestos a la propiedad efectivas más altas del país, a menudo por encima del 1.6% del valor de mercado, lo cual es la mayor limitación en las relaciones DSCR aquí. Las relaciones alquiler-precio son lo suficientemente sólidas en Omaha y Lincoln como para que la mayoría de los expedientes aún se aprueben, pero la línea de impuestos debe modelarse al valor reevaluado. Específicamente en Scottsbluff, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 1.67% del valor anualmente, aproximadamente $3,090 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $888 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Scottsbluff arroja una tasa de capitalización estimada del 6.23% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $184 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.