Invertir en Selbyville, DE — Análisis de mercado
Selbyville se ubica en el medio del mercado de Delaware, con un precio medio de vivienda de alrededor de $425,000. Selbyville es un mercado de crecimiento suburbano, lo que típicamente significa viviendas unifamiliares, tenencias promedio más largas, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a ser suscritos de manera limpia porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Selbyville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $85,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $340,000 con un LTV del 80%. Con el precio actual para inversionistas DSCR cercano al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,377 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sussex de aproximadamente $205/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $170/mes, y tu PITIA total se acerca a $2,753/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Selbyville debería generar aproximadamente $2,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,753, eso produce una relación DSCR estimada de 0.79x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Selbyville son de alrededor de $4,675/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $3,366/mes, o una relación DSCR de 1.22x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Delaware a incluir en tu modelo: Delaware no tiene impuesto sobre las ventas y se encuentra entre las tasas de impuestos a la propiedad efectivas más bajas del país, lo que es una ventaja significativa para el DSCR. El estado sí cobra un impuesto de transferencia de bienes raíces que típicamente asciende al 4% dividido entre comprador y vendedor — presupuéstalo, porque está muy por encima de la norma nacional. Específicamente en Selbyville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $2,465 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $2,040 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Selbyville se calcula con una tasa de capitalización estimada del 3.81% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 16.3. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $578 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí típicamente aumentan el pago inicial, compran por debajo de la mediana, agregan una unidad o operan la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.