Invertir en Shreveport, LA — Análisis de Mercado
Shreveport es uno de los puntos de entrada de menor base en Luisiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $175,000. Como metrópolis principal, Shreveport te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Caddo, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los cronogramas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que echar mano.
Comprar una propiedad de alquiler en Shreveport con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $35,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $140,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $979 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Caddo de aproximadamente $82/mes y el seguro de propietario de alrededor de $153/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,214/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Shreveport debería generar aproximadamente $1,225/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,214, eso produce una relación DSCR estimada de 1.01x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para sus precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Luisiana para incluir en tu modelo: la exención de vivienda de Luisiana protege los primeros $75,000 de valor solo para los propietarios ocupantes, por lo que la factura de impuestos de un inversionista sobre la misma casa es materialmente más alta; el elemento más grande es el seguro: el viento y las inundaciones a menudo se contratan por separado de la póliza de riesgos en las parroquias del sur y pueden duplicar el costo de mantenimiento de un trato que de otro modo sería limpio. Específicamente en Shreveport, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.56% del valor anualmente, aproximadamente $980 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,838 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Shreveport arroja una tasa de capitalización estimada del 5.21% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.9. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $11 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.