Invertir en Tilton, NH — Análisis de Mercado
Tilton es uno de los puntos de entrada de menor base en New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $375,000. Tilton es un mercado más pequeño de New Hampshire. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Tilton con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $75,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $300,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,098 por mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Belknap de aproximadamente $559/mes y el seguro de propietario de alrededor de $150/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,807/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un alquiler a largo plazo en Tilton debería generar aproximadamente $2,675/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,807, eso produce una relación DSCR estimada de 0.95x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Tilton y no anula el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($93,750) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varios productos financiarán hasta 0.75 con un recargo en la tasa.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Tilton son de alrededor de $4,025/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; suelen aplicar un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,898/mes, o una relación DSCR de 1.03x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, el trato supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de mercado/AirDNA para acreditarlo.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni sobre las ventas y financia los pueblos casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el pueblo importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Los pueblos de Lakes Region y White Mountains también han añadido reglas de registro y ocupación de alquiler a corto plazo que varían de un pueblo a otro. Específicamente en Tilton, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $6,713 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,800 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Tilton arroja una tasa de capitalización estimada del 5.31% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.7. El flujo de caja mensual en un alquiler a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $132 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.