Invertir en Torrington, WY — Análisis de mercado
Torrington es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $240,000. Torrington es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Torrington con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $48,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $192,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,342 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Goshen de aproximadamente $116/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $116/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,574/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es por lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Torrington debería generar aproximadamente $1,900/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,574, eso produce una relación DSCR estimada de 1.21x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de las opciones DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming a incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto sobre los ingresos de LLC, por lo que muchos inversores de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Torrington, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $1,392 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $1,392 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Torrington arroja una tasa de capitalización estimada del 5.89% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $326 positivo. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.