Invertir en Wailuku, HI — Análisis de Mercado
Wailuku es un mercado de alto costo según los estándares de Hawái, con un precio medio de vivienda de alrededor de $850,000. Como metrópolis principal, Wailuku te ofrece el grupo de inquilinos más profundo del Condado de Maui, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que extraer información.
Comprar una propiedad de alquiler en Wailuku con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $170,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $680,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $4,755 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del Condado de Maui de aproximadamente $205/mes y el seguro de propietario de unos $340/mes, y tu PITIA total asciende a unos $5,300/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Wailuku debería generar aproximadamente $4,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $5,300, eso produce una relación DSCR estimada de 0.79x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Wailuku son de alrededor de $6,300/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $4,536/mes, o una relación DSCR de 0.86x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Hawái a incluir en tu modelo: Hawái tiene la tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja de la nación, pero los precios de entrada más altos, y los condados gravan las propiedades no ocupadas por el propietario y las de alquiler a corto plazo con clasificaciones separadas y mucho más altas. Los permisos de alquiler vacacional transitorio (TVR/NUC) están limitados y en gran parte no son transferibles fuera de las zonas turísticas; el permiso, no la propiedad, es el activo. Específicamente en Wailuku, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.29% del valor anualmente, aproximadamente $2,465 al año al precio medio, y el seguro de propietario de cerca de $4,080 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Wailuku arroja una tasa de capitalización estimada del 3.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 16.9. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,100 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.