Invertir en Walterboro, SC — Análisis de mercado
Walterboro es uno de los puntos de entrada de menor base en Carolina del Sur, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Walterboro es un mercado más pequeño de Carolina del Sur. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Walterboro con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $39,000 de inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Colleton de aproximadamente $159/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $78/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,328/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Walterboro debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,328, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los prestamistas DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Carolina del Sur para incluir en tu modelo: Carolina del Sur evalúa las viviendas ocupadas por el propietario al 4% pero los alquileres no ocupados por el propietario al 6% y elimina el crédito de operación escolar, lo que duplica aproximadamente la factura de impuestos después de una compra de alquiler; los condados costeros también requieren el registro de impuestos de alojamiento para alquileres nocturnos. Específicamente en Walterboro, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 0.98% del valor anualmente, aproximadamente $1,911 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $936 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Walterboro arroja una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $272 positivos. Un expediente que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.