Invirtiendo en West Yellowstone, MT — Análisis de Mercado
Los precios de West Yellowstone se encuentran en el medio del mercado de Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $600,000. West Yellowstone es un mercado de resorts y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo suscriben estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en West Yellowstone con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $120,000 como pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $480,000 con un 80% LTV. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $3,356 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Gallatin de aproximadamente $370/mes, el seguro de propietario de aproximadamente $290/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $4,196/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en West Yellowstone debería generar aproximadamente $2,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,196, eso produce una relación DSCR estimada de 0.49x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en West Yellowstone son de alrededor de $4,400/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $3,168/mes, o una relación DSCR de 0.75x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un archivo ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Montana para incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya fuertemente en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa las propiedades residenciales en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias a corto plazo que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que llegue a tu DSCR. Específicamente en West Yellowstone, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $4,440 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $3,480 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, West Yellowstone arroja una tasa de capitalización estimada del 2.54% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 24.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $2,146 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.