Invertir en Big Timber, MT — Análisis de mercado
Big Timber se sitúa en el medio del mercado de Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $425,000. Big Timber es un mercado más pequeño de Montana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Big Timber con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $85,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $340,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $2,377 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Sweet Grass de aproximadamente $262/mes y el seguro de propietario de unos $205/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $2,845/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Big Timber debería generar aproximadamente $2,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,845, eso produce una relación DSCR estimada de 1.04x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Big Timber son de alrededor de $4,425/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un ingreso efectivo de $3,186/mes, o una relación DSCR de 1.12x. En base a un alquiler a corto plazo, el trato supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de AirDNA/mercado para acreditarlo.
Dos elementos específicos de Montana para incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya fuertemente en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa la propiedad residencial en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto de uso y ventas de instalaciones de alojamiento en estancias a corto plazo que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que lleguen a tu DSCR. Específicamente en Big Timber, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $3,145 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,465 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Big Timber arroja una tasa de capitalización estimada del 5.16% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 12.0. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $105 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.