Invertir en Butte, MT — Análisis de Mercado
Butte es uno de los puntos de entrada de menor base en Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $275,000. Butte es un mercado más pequeño de Montana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Butte con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $55,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $220,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,538 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Silver Bow de aproximadamente $170/mes y el seguro de propietario de alrededor de $133/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,841/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Butte debería generar aproximadamente $2,100/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,841, eso produce una relación DSCR estimada de 1.14x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior —vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Butte es de alrededor de $3,150/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto STR dólar por dólar —típicamente lo recortan un 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,268/mes, o una relación DSCR de 1.23x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el acuerdo se evalúa muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Montana para incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto estatal sobre las ventas, pero sí aplica un impuesto de alojamiento a los alquileres a corto plazo. Los condados de Gallatin y Flathead experimentaron la apreciación de precios más pronunciada del estado, lo que comprimió las tasas de capitalización muy por debajo del promedio de Montana. En Butte específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 0.74% del valor anualmente —aproximadamente $2,035 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $1,595 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Butte arroja una tasa de capitalización estimada del 5.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $259 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.