Invirtiendo en Birmingham, AL — Análisis de Mercado
Birmingham es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $165,000. Como metrópolis principal, Birmingham te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Jefferson — el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Birmingham con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $33,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $132,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $923 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Jefferson de aproximadamente $56/mes y el seguro de propietario de alrededor de $66/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,045/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Birmingham debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,045, eso produce una relación DSCR estimada de 1.12x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Birmingham son de alrededor de $1,775/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,278/mes, o una relación DSCR de 1.22x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja del país — una ventaja importante para el DSCR — pero evalúa las propiedades residenciales no ocupadas por el propietario al 20% en lugar del 10% de la relación de ocupación del propietario, por lo que las facturas de los inversores son aproximadamente el doble que las de un comparable ocupado por el propietario. Gulf Shores y Orange Beach tienen los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Birmingham, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión es de alrededor del 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $677 al año al precio medio — y el seguro de propietario de alrededor de $792 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Birmingham se proyecta con una tasa de capitalización estimada del 5.30% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.7. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $130 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.