Invertir en Blackwell, OK — Análisis de mercado
Blackwell es uno de los puntos de entrada de menor base en Oklahoma, con un precio medio de vivienda de alrededor de $110,000. Blackwell es un mercado más pequeño de Oklahoma. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Blackwell con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $22,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $88,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $615 por mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Kay de aproximadamente $82/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $53/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $751/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Blackwell debería generar aproximadamente $1,025/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $751, eso produce una relación DSCR estimada de 1.36x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Oklahoma para incorporar a tu modelo: Oklahoma limita el crecimiento anual del valor tasado al 5%, pero el límite se restablece al valor de mercado el año posterior a una venta, y la propiedad no residencial pierde tanto la exención de vivienda como la congelación de valoración para personas mayores — las facturas de impuestos para inversores en los condados de Oklahoma y Tulsa comúnmente aumentan entre un 15% y un 30% en el primer año. Específicamente en Blackwell, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.90% del valor anualmente — aproximadamente $990 al año al precio medio — y el seguro para propietarios de alquiler cerca de $638 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Blackwell arroja una tasa de capitalización estimada del 6.93% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.9. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $274 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.