Invertir en Bloomingdale, DC — Análisis de mercado
Bloomingdale es un mercado de alta base según los estándares de Washington D.C., con un precio medio de vivienda de alrededor de $800,000. Bloomingdale es un mercado de relleno urbano donde dominan las propiedades multifamiliares pequeñas y las propiedades convertidas. Los alquileres por puerta son más altos que el promedio del área metropolitana, pero también lo son la rotación, las reservas de mantenimiento y la diferencia entre el alquiler bruto y el efectivo.
Comprar una propiedad de alquiler en Bloomingdale con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $160,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $640,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $4,475 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de District of Columbia de aproximadamente $413/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $320/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $5,208/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bloomingdale debería generar aproximadamente $4,250/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $5,208, eso produce una relación DSCR estimada de 0.82x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Bloomingdale son alrededor de $6,375/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $4,590/mes, o una relación DSCR de 0.88x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Washington D.C. para incluir en tu modelo: El Distrito grava las propiedades vacías y deterioradas con tasas punitivas, requiere una Licencia Comercial Básica para cada unidad de alquiler, y aplica uno de los regímenes de protección de inquilinos más estrictos del país, incluyendo TOPA, que otorga a los inquilinos un derecho de preferencia cuando vendes. Los alquileres a corto plazo requieren la residencia principal del operador y están limitados a 90 noches al año cuando el anfitrión no está presente. Específicamente en Bloomingdale, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión es de alrededor del 0.62% del valor anualmente, aproximadamente $4,960 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $3,840 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Bloomingdale arroja una tasa de capitalización estimada del 3.95% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 15.7. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $958 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.