Invertir en Princeton, WV — Análisis de Mercado
Princeton es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $145,000. Princeton es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Princeton con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $29,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $116,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $811 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Mercer de aproximadamente $69/mes y el seguro de propietario de unos $58/mes, y tu PITIA total se acerca a los $938/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Princeton debería generar aproximadamente $1,275/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $938, eso produce una relación DSCR estimada de 1.36x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de West Virginia a incluir en tu modelo: West Virginia tiene la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja al este del Misisipi y algunos de los precios de entrada más bajos del país, lo que produce relaciones brutas de alquiler a precio difíciles de encontrar en otros lugares. El panhandle oriental funciona como un mercado de viajeros de DC y los precios se ajustan en consecuencia. En Princeton específicamente, el impuesto efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 0.57% del valor anualmente, aproximadamente $827 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $696 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Princeton arroja una tasa de capitalización estimada del 6.54% utilizando un margen de NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $337 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.