Invertir en Brookhaven, MS — Análisis de Mercado
Brookhaven es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Brookhaven es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Brookhaven con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $39,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad de Lincoln County de aproximadamente $128/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $78/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,297/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Brookhaven debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,297, eso produce una relación DSCR estimada de 1.23x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Mississippi a incluir en tu modelo: Mississippi evalúa las propiedades de alquiler unifamiliares en la Clase II al 15% del valor real sin crédito de vivienda disponible para inversores, y las primas de viento en los condados costeros de Hancock, Harrison y Jackson son frecuentemente la línea individual más grande en el pro forma; cotiza el seguro antes de cotizar el préstamo. Específicamente en Brookhaven, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente —aproximadamente $1,541 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $936 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Brookhaven arroja una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $303 positivo. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.