Invertir en Louisville, MS — Análisis de Mercado
Louisville es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $135,000. Louisville es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler bruto-precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Louisville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $27,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $108,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $755 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Winston de aproximadamente $89/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $54/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $898/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Louisville debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $898, eso produce una relación DSCR estimada de 1.34x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi evalúa la propiedad de alquiler unifamiliar en la Clase II al 15% del valor real sin crédito de vivienda disponible para inversores, y las primas de viento de los condados costeros de Hancock, Harrison y Jackson son con frecuencia la línea individual más grande en el pro forma — cotiza el seguro antes de cotizar el préstamo. En Louisville específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente — aproximadamente $1,067 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $648 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Louisville arroja una tasa de capitalización estimada del 6.61% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $302 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.