Invertir en Crossville, TN — Análisis de Mercado
Crossville es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $290,000. Crossville es un mercado más pequeño en Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Crossville con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $58,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $232,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,622 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cumberland de aproximadamente $164/mes y el seguro de propietario de alrededor de $116/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,903/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Crossville debería generar aproximadamente $2,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,903, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior, vale la pena probarlo antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Crossville son de alrededor de $3,300/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $2,376/mes, o una relación DSCR de 1.25x. En base a un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo en los condados de Sevier y Blount son específicos del condado; confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de suscribir los ingresos nocturnos. Específicamente en Crossville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.68% del valor anualmente, aproximadamente $1,972 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,392 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Crossville arroja una tasa de capitalización estimada del 5.64% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.0. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $297 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.