Invertir en Union City, TN — Análisis de mercado
Union City es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $185,000. Union City es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Union City con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $37,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $148,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,035 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Obion de aproximadamente $105/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $74/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,214/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Union City debería generar aproximadamente $1,550/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,214, eso produce una relación DSCR estimada de 1.28x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Tennessee a incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de los alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo de los condados de Sevier y Blount son específicos del condado; confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de suscribir los ingresos nocturnos. Específicamente en Union City, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.68% del valor anualmente, aproximadamente $1,258 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $888 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Union City arroja una tasa de capitalización estimada del 6.23% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $336 positivo. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.