Invirtiendo en Cuba, NM — Análisis de Mercado
Cuba es uno de los puntos de entrada de menor base en Nuevo México, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Cuba es un mercado más pequeño de Nuevo México. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Cuba con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $39,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sandoval de aproximadamente $120/mes y el seguro de propietario de alrededor de $94/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,305/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cuba debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,305, eso produce una relación DSCR estimada de 1.23x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Nuevo México para incluir en tu modelo: Nuevo México limita el crecimiento anual del valor tasado al 3% para los propietarios continuos, pero el límite se restablece al valor de mercado actual el año posterior a una venta — la clásica sorpresa para el inversor en Nuevo México. La propiedad no residencial y no ocupada por el propietario también pierde las exenciones por cabeza de familia y veterano. Específicamente en Cuba, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente — aproximadamente $1,443 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,131 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Cuba arroja una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $295 positivo. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.