Invertir en Decatur, IL — Análisis de mercado
Decatur es uno de los puntos de entrada de menor base en Illinois, con un precio medio de vivienda de alrededor de $110,000. Decatur es un mercado más pequeño de Illinois. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en un área metropolitana.
Comprar una propiedad de alquiler en Decatur con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $22,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $88,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los préstamos DSCR para inversores cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $615 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Macon de aproximadamente $191/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $44/mes, y tu PITIA total asciende a unos $850/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Decatur debería generar aproximadamente $1,025/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $850, eso produce una relación DSCR estimada de 1.21x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para sus precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento de seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Illinois para incluir en tu modelo: Illinois tiene la segunda tasa de impuesto a la propiedad efectiva más alta del país, y el ciclo de apelaciones de evaluación del condado de Cook significa que tu línea de impuestos puede variar materialmente de un año a otro. Chicago también tiene una fuerte ordenanza de protección al inquilino con períodos de notificación extendidos que alargan la rotación. Específicamente en Decatur, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión asciende a alrededor del 2.08% del valor anualmente — aproximadamente $2,288 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $528 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Decatur proyecta una tasa de capitalización estimada del 6.93% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.9. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $175 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados ahora mismo, y te da margen para absorber una tasa que no baja.