Invertir en Franklin, NH — Análisis de Mercado
Franklin es uno de los puntos de entrada de menor costo en New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $320,000. Franklin es un mercado más pequeño de New Hampshire. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler bruto-precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Franklin con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $64,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $256,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,790 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Merrimack de aproximadamente $477/mes y el seguro de propietario de alrededor de $128/mes, y tu PITIA total asciende a unos $2,395/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Franklin debería generar aproximadamente $2,375/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,395, eso produce una relación DSCR estimada de 0.99x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Franklin y no anula el acuerdo: pasar a un 25% de pago inicial ($80,000) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varios productos financiarán hasta 0.75 con un recargo de tasa.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Franklin son de alrededor de $3,575/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,574/mes, o una relación DSCR de 1.07x. Sobre la base de alquiler a corto plazo, el acuerdo supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de AirDNA/mercado para acreditarlo.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuestos sobre la renta ni sobre las ventas y financia a los municipios casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el municipio importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Las ciudades de la Región de los Lagos y las Montañas Blancas también han añadido reglas de registro y ocupación de alquiler a corto plazo que varían de una ciudad a otra. Específicamente en Franklin, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.79% del valor anualmente — aproximadamente $5,728 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,536 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Franklin arroja una tasa de capitalización estimada del 5.52% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 11.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un pago inicial del 20% se estima en $20 negativos. El flujo de caja negativo con un pago inicial del 20% es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.