Invertir en Boscawen, NH — Análisis de Mercado
Boscawen es uno de los puntos de entrada de menor base en New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $350,000. Boscawen es un mercado más pequeño de New Hampshire. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Boscawen con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $70,000 como pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $280,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,958 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Merrimack de aproximadamente $522/mes y el seguro de propietario de alrededor de $140/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,620/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Boscawen debería generar aproximadamente $2,525/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,620, eso produce una relación DSCR estimada de 0.96x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Boscawen y no anula el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($87,500) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varias opciones financiarán hasta 0.75 con un recargo de tasa.
Dos elementos específicos de New Hampshire a incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuestos sobre la renta ni sobre las ventas y financia a los municipios casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el municipio importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Los municipios de Lakes Region y White Mountains también han agregado reglas de registro y ocupación de alquileres a corto plazo que varían de un municipio a otro. Específicamente en Boscawen, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $6,265 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,680 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Boscawen arroja una tasa de capitalización estimada del 5.37% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$95. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.