Invertir en New London, NH — Análisis de mercado
New London se sitúa en el medio del mercado de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $600,000. New London es un mercado de resort y alquiler vacacional. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real — el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados de alquiler a corto plazo suscriben estas operaciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en New London con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $120,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $480,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $3,356 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Merrimack de aproximadamente $895/mes, el seguro de propietario de aproximadamente $240/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a aproximadamente $4,671/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en New London debería generar aproximadamente $2,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,671, eso produce una relación DSCR estimada de 0.44x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. El financiamiento aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en New London son de alrededor de $3,075/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un ingreso efectivo de $2,214/mes, o una relación DSCR de 0.47x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuestos sobre la renta ni sobre las ventas y financia a los municipios casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el municipio importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Los municipios de Lakes Region y White Mountains también han añadido reglas de registro y ocupación de alquileres a corto plazo que varían de un municipio a otro. Específicamente en New London, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente —aproximadamente $10,740 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $2,880 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, New London arroja una tasa de capitalización estimada del 2.54% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 24.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $2,621 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.