Invertir en Greenwood, MS — Análisis de Mercado
Greenwood es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $95,000. Greenwood es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Greenwood con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $19,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $76,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $531 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Leflore de aproximadamente $63/mes y el seguro de propietario de alrededor de $38/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $632/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Greenwood debería generar aproximadamente $925/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $632, eso produce una relación DSCR estimada de 1.46x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi tiene precios de entrada bajos e impuestos a la propiedad efectivos bajos, pero evalúa las propiedades de alquiler al 15% de su valor real frente al 10% para las viviendas ocupadas por el propietario. La Costa del Golfo requiere cobertura contra vendavales que con frecuencia se contrata por separado de la póliza de riesgos y puede duplicar la línea de seguro. En Greenwood específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente, aproximadamente $751 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $456 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Greenwood arroja una tasa de capitalización estimada del 7.24% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.6. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $293 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.