Invertir en Haines, AK — Análisis de mercado
Haines es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $350,000. Haines es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real: el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo evalúan estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Haines con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $70,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $280,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,958 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Haines de aproximadamente $303/mes, el seguro de propietario de alrededor de $140/mes, y una asignación para HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total se acerca a los $2,581/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Haines debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,581, eso produce una relación DSCR estimada de 0.52x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Haines son de alrededor de $2,900/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $2,088/mes, o una relación DSCR de 0.81x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto estatal sobre la propiedad; los municipios cobran los suyos, y grandes partes del estado se encuentran en el distrito no organizado sin ningún impuesto sobre la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier otro lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Haines, el impuesto efectivo sobre la propiedad para propiedades de inversión es de alrededor del 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $3,640 al año al precio medio, y el seguro de propietario de alrededor de $1,680 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Haines arroja una tasa de capitalización estimada del 2.87% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 21.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,231 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.