Invertir en Hazleton, PA — Análisis de mercado
Hazleton es uno de los puntos de entrada de menor base en Pensilvania, con un precio medio de vivienda de alrededor de $155,000. Hazleton es un mercado más pequeño de Pensilvania. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Hazleton con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $31,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $867 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Luzerne de aproximadamente $192/mes y el seguro de propietario de unos $62/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,121/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Hazleton debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,121, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Pensilvania a incluir en tu modelo: Pensilvania utiliza un proceso de ejecución hipotecaria judicial y ratios de evaluación a nivel de condado que a menudo tienen décadas de antigüedad, por lo que una compra puede desencadenar una reevaluación que cambie materialmente tu costo de mantenimiento. Filadelfia también impone una estructura separada de impuestos sobre la renta escolar y de uso y ocupación que vale la pena verificar en propiedades multifamiliares. Específicamente en Hazleton, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.49% del valor anualmente, aproximadamente $2,310 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Hazleton arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $229 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuye.