Invertir en Jackson, MS — Análisis de mercado
Jackson es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $110,000. Como metrópolis principal, Jackson te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Hinds, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Jackson con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $22,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $88,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $615 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Hinds de aproximadamente $72/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $44/mes, y tu PITIA total asciende a unos $732/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Jackson debería generar aproximadamente $850/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $732, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi tiene precios de entrada bajos e impuestos a la propiedad efectivos bajos, pero evalúa las propiedades de alquiler al 15% de su valor real frente al 10% para las viviendas ocupadas por el propietario. La Costa del Golfo requiere cobertura contra tormentas que con frecuencia se contrata por separado de la póliza de riesgo y puede duplicar la línea de seguro. Específicamente en Jackson, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente, aproximadamente $869 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $528 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Jackson arroja una tasa de capitalización estimada del 5.75% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.8. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $118 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.