Invertir en Pontotoc, MS — Análisis de mercado
Pontotoc es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $205,000. Pontotoc es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Pontotoc con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $41,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $164,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,147 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Pontotoc de aproximadamente $135/mes y el seguro de propietario de unos $82/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,364/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Pontotoc debería generar aproximadamente $1,675/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,364, eso produce una relación DSCR estimada de 1.23x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Mississippi a incluir en tu modelo: Mississippi evalúa las propiedades de alquiler unifamiliares en la Clase II al 15% del valor real sin crédito de vivienda disponible para inversores, y las primas de viento de los condados costeros de Hancock, Harrison y Jackson son frecuentemente la línea individual más grande en el pro forma; cotiza el seguro antes de cotizar el préstamo. Específicamente en Pontotoc, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente, aproximadamente $1,620 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $984 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Pontotoc arroja una tasa de capitalización estimada del 6.08% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $311 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.