Invertir en Kemmerer, WY — Análisis de Mercado
Kemmerer es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $215,000. Kemmerer es un mercado más pequeño en Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Kemmerer con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $43,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $172,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,203 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Lincoln de aproximadamente $104/mes y el seguro de propietario de alrededor de $104/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,410/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Kemmerer debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,410, eso produce una relación DSCR estimada de 1.22x. Esto supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto sobre los ingresos de LLC, por lo que muchos inversionistas de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Kemmerer, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $1,247 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,247 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Kemmerer arroja una tasa de capitalización estimada del 5.97% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $315 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.