Invertir en Cokeville, WY — Análisis de mercado
Cokeville es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $275,000. Cokeville es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Cokeville con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $55,000 de inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $220,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,538 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Lincoln de aproximadamente $133/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $133/mes, y tu PITIA total asciende a aproximadamente $1,804/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cokeville debería generar aproximadamente $2,100/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,804, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior, vale la pena hacer una prueba de estrés antes de presentar la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta por ingresos de alquiler y evalúa la propiedad residencial al 9.5% de su valor justo de mercado, lo que mantiene las tasas efectivas entre las más bajas del país, pero los tasadores del condado revalúan anualmente basándose en ventas recientes, y una compra en 2026 en un condado de rápido movimiento restablece tu base inmediatamente. Específicamente en Cokeville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente, aproximadamente $1,595 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,595 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Cokeville calcula una tasa de capitalización estimada del 5.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $296 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.