Invertir en Kosciusko, MS — Análisis de mercado
Kosciusko es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $155,000. Kosciusko es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Kosciusko con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $31,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $867 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Attala de aproximadamente $102/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $62/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,031/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Kosciusko debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,031, eso produce una relación DSCR estimada de 1.31x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi evalúa las propiedades de alquiler unifamiliares en la Clase II al 15% del valor real sin crédito de vivienda disponible para los inversionistas, y las primas de viento de los condados costeros de Hancock, Harrison y Jackson son con frecuencia la línea individual más grande en la pro forma; cotiza el seguro antes de cotizar el préstamo. Específicamente en Kosciusko, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.79% del valor anualmente, aproximadamente $1,225 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Kosciusko arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $319 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.