Invertir en Lakewood, OH — Análisis de mercado
Lakewood es uno de los puntos de entrada de menor base en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Lakewood es un mercado urbano de relleno donde dominan las viviendas multifamiliares pequeñas y las existencias convertidas. Los alquileres por puerta son más altos que el promedio del área metropolitana, pero también lo son la rotación, las reservas de mantenimiento y la diferencia entre el alquiler bruto y el efectivo.
Comprar una propiedad de alquiler en Lakewood con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cuyahoga de aproximadamente $298/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,706/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Lakewood debería generar aproximadamente $1,625/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,706, eso produce una relación DSCR estimada de 0.95x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Lakewood y no arruina el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($58,750) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varias opciones financiarán hasta 0.75 con un recargo en la tasa.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Lakewood son de alrededor de $2,450/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,764/mes, o una relación DSCR de 1.03x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, el trato supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de AirDNA/mercado para acreditarlo.
Dos elementos específicos de Ohio a incluir en tu modelo: Ohio es uno de los pocos mercados restantes donde un contrato de arrendamiento a largo plazo cubre de manera confiable el PITIA con un 20% de pago inicial. Los impuestos a la propiedad son altos en relación con el valor, que es lo principal que erosiona una relación alquiler-precio que de otro modo sería excelente. Específicamente en Lakewood, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 1.52% del valor anualmente, aproximadamente $3,572 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Lakewood arroja una tasa de capitalización estimada del 5.14% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 12.1. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$81. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.