Invertir en Strongsville, OH — Análisis de mercado
Strongsville es uno de los puntos de entrada de menor base en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $320,000. Strongsville es un mercado de crecimiento suburbano, lo que generalmente significa existencias de viviendas unifamiliares, arrendamientos promedio más largos, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a ser evaluados de manera limpia porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Strongsville con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $64,000 como pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $256,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,790 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cuyahoga de aproximadamente $405/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $128/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,323/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Strongsville debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,323, eso produce una relación DSCR estimada de 0.74x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Dos elementos específicos de Ohio para incluir en tu modelo: los condados de Ohio realizan una reevaluación completa en un ciclo de seis años con una actualización de tres años, y varios condados del centro y noreste de Ohio registraron aumentos de valoración de dos dígitos en el último ciclo; incluye una escalada de impuestos en el segundo año de cualquier pro forma de alquiler de Ohio. Específicamente en Strongsville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.52% del valor anualmente, aproximadamente $4,864 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,536 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Strongsville arroja una tasa de capitalización estimada del 4.01% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 15.5. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $598 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.