Invirtiendo en Meridian, MS — Análisis de Mercado
Meridian es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Meridian es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Meridian con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $727 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Lauderdale de aproximadamente $86/mes y el seguro de propietario de alrededor de $52/mes, y tu PITIA total se acerca a los $865/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Meridian debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $865, eso produce una relación DSCR estimada de 1.36x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi tiene precios de entrada bajos e impuestos a la propiedad efectivos bajos, pero evalúa las propiedades de alquiler al 15% de su valor real frente al 10% para las viviendas ocupadas por el propietario. La Costa del Golfo requiere cobertura contra tormentas de viento que a menudo se contrata por separado de la póliza de riesgos y puede duplicar la línea de seguro. Específicamente en Meridian, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.79% del valor anualmente —aproximadamente $1,027 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Meridian arroja una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $310 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.