Invertir en Morristown, TN — Análisis de Mercado
Morristown es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $290,000. Morristown es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Morristown con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $58,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $232,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,622 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Hamblen de aproximadamente $164/mes y el seguro de propietario de unos $116/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $1,903/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Morristown debería generar aproximadamente $2,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,903, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Morristown son de alrededor de $3,300/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,376/mes, o una relación DSCR de 1.25x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee no tiene impuesto estatal sobre la renta de los salarios y es muy favorable a los propietarios. El corredor de los Smokies (condado de Sevier) es uno de los mercados de alquiler a corto plazo de mayores ingresos en los Estados Unidos. Específicamente en Morristown, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.68% del valor anualmente — alrededor de $1,972 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,392 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Morristown arroja una tasa de capitalización estimada del 5.64% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.0. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $297 positivo. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.