Invertir en Perry, OK — Análisis de mercado
Perry es uno de los puntos de entrada de menor base en Oklahoma, con un precio medio de vivienda de alrededor de $135,000. Perry es un mercado más pequeño de Oklahoma. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Perry con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $27,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $108,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $755 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Noble de aproximadamente $101/mes y el seguro de propietario de unos $65/mes, y tu PITIA total se acerca a los $922/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Perry debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $922, eso produce una relación DSCR estimada de 1.30x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Oklahoma para incluir en tu modelo: Oklahoma limita el crecimiento anual del valor tasado al 5%, pero el límite se restablece al valor de mercado el año posterior a una venta, y la propiedad no residencial pierde tanto la exención de vivienda como la congelación de valoración para personas mayores; las facturas de impuestos para inversionistas en los condados de Oklahoma y Tulsa comúnmente aumentan entre un 15% y un 30% en el primer año. Específicamente en Perry, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.90% del valor anualmente, aproximadamente $1,215 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $783 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Perry arroja una tasa de capitalización estimada del 6.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $278 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.