Invertir en Woodstock, NH — Análisis de mercado
Woodstock tiene precios en la mitad del mercado de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $425,000. Woodstock es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. La cifra de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos por noche, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo suscriben estos acuerdos de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Woodstock con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $85,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $340,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,377 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Grafton de aproximadamente $634/mes, el seguro de propietario de aproximadamente $170/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $3,361/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Woodstock debería generar aproximadamente $1,575/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,361, eso produce una relación DSCR estimada de 0.47x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar según los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Woodstock es de alrededor de $3,375/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,430/mes, o una relación DSCR de 0.72x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuestos sobre la renta ni sobre las ventas y financia los municipios casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el municipio importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Los municipios de Lakes Region y White Mountains también han agregado reglas de registro y ocupación de alquiler a corto plazo que varían de un municipio a otro. Específicamente en Woodstock, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $7,608 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,040 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Woodstock arroja una tasa de capitalización estimada del 2.76% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 22.5. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,786 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.